ゆとりがセミリタイアを目指して複業する

ゆとり世代社畜の複業・投資生活

生涯現役世代とも呼べる現代の20代社畜サラリーマンの複業・投資・生き様について発信しています

中古住宅を選ぶ前に知っておきたいリスク:地盤リスク

こんにちは、やまてんです。

投資家クラスタの中には「新築戸建ては無駄に高い!買うなら中古だ!!」と唱えている人も少なくありません。

私も仮に買うとしたら中古住宅を選び、DIYで内装リフォームしようかなと考えています。

しかし、費用が安いからという理由だけで住宅を選ぶと、後々取り返しのつかない事態になる可能性については理解しておいた方が良いかと思います。

今回は中古住宅で一般的に見られるリスクの1つを紹介したいと思います。

お題は「地盤リスク」です。

30年前は地盤の良し悪しを調べていない

私と同年代で20代後半から30代前半の方ですと、同期の中でマイホームを持っている人が出始めているかもしれません。

そうした方に聞けば分かりますが、家を建てる際は地盤の良し悪しを調べています。

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上の画像はスウェーデン式サウンディング試験を行っている風景です。

地面に針をぐりぐり差し込んで、地盤の固さ(締まり具合)を判定する試験。調査結果に土の細かさも掲載されるが、差し込んだ時の音で判断しているため信憑性に疑問が付く(音で判断しているから”サウンディング”なのです)。だが、早く、安く、技術習得も簡単なことから業界全体に愛されている。

皮肉っぽく説明を書きましたが、実は2000年以前ではこの調査すら義務付けられていませんでした。

※2000年の建築基準法改正(品質確保促進法の施行)によって実質的に義務付け

特に1990年以前は試験方法が確立されていなかった背景も合わさり、当時は調査しないのが当たり前だったことでしょう。

今の時代は地盤を補強している

また、今の時代ですと悪い地盤だと判定された時には、地盤改良といって地盤を人工的に固くしたり家を支えるための柱を地中に差し込みます。

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 (KANTAROおうち研究室

上図では地中にセメントの柱を作っています。

家を建てようとする土地が悪い地盤だったら、だいたいこの工事を提案されることでしょう。

金額ざっと80万円(家の間取りと土地の面積次第ですが…)。

高いと思うかもしれませんが、お金で安心を買える時代になったということです。

※ちなみにこの工事を選ぶと、土地の売却や家の建て替えをする時に柱の撤去代で250万円ぐらいかかることも知っておいた方が良いでしょう

立地・地形などから地盤が強そうなところを推定する

じゃあ2000年以前の中古住宅は選ぶなと言う訳ではありません。

お家選びの条件に「地盤が強そうなところ」も加えましょうということです。

東京近辺に限って言えば、「武蔵野台地」か「下総台地」を選ぶと良いよという話です。

※下図のオレンジ色の箇所になります

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(出典:国土地理院 地理院地図 土地条件図より加筆)

細かい説明を省くと、台地というのは比較的古くから出来上がっている地形なので雨風によって締め固まっているのです。

(※スウェーデン式サウンディング試験やると調査結果上は悪い地盤って出やすいじゃん、とかありますが説明は割愛)

そうは言っても家自体の作りも今より規制が緩かったため、地盤が強いから安心とは言い切れません。

ですが、避けられるリスクなら極力さけておく方が良いでしょう。

…ちなみに地名に「~~台」や「~~丘」、と付く地域も地盤が強いことが多いです。

 

1日1歩ずつ人生変えていこう!

 

▼台地の場所は地理院地図から確認できます

maps.gsi.go.jp

 

石油会社RDS-B株とIT系企業のIBM株を購入!!

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こんにちは、やまてんです。

残念ですがチョコレートじゃありません、原油です。

今どきの運用男子は自分でチョコを買わずに石油株を買う時代です。

運用男子:賢く資産を増やす、21世紀のモテ男像のこと

(インベスターZより)

自分でチョコを買うとか言い始めているあたりモテ男になれていませんが、自己アピールが足りないんでしょうね。

RDS-B株を20株購入!!

62.97$での買付です。

配当利回り6%を超えたため、NISA枠で購入しました。

RDS-Bはロイヤルダッチシェルの株になり、日本では昭和シェル石油で親しまれている石油会社でした。

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今ではロイヤルダッチシェル保有していた昭和シェル石油の株を、出光興産に譲渡しています。

本家の業績等々については以下の記事で詳しく紹介されております。

www.americakabu.com

化石燃料を使った発電から再生可能エネルギーによる発電への転換が話題になっています。

ですが、私は石油化学製品(ポリエチレンなど)の需要が絶えないと思っているので、石油開発企業への投資は今後も継続するつもりです。

というわけで、次は配当利回りが7%に迫るタイミングでナンピンする予定です。

ないとは思いますが、シリカ(SiO2)を使った石油化学製品の代用品発明ような技術革新が起きたら即効で売る予定です。

(道端に転がっている石ころを原料にできちゃうからね・・・)

IBM株を10株購入!!

147.72$での買付です。

配当利回り4%越えをずっと我慢しておりました。

IBM株と言えば東条雅彦さんです。

www.mag2.com

東条さんはIBM株の長期保有を投資戦略の軸としており、無料メールマガジンで情報発信も行っています。

配信内容は決算書の見方や著名投資家の戦略解説など、長期投資家の必修科目のような内容で必見です。

IBM株を持っている人も持っていない人もメルマガ登録して損はしないはずです。

 

私見ですが、決算書を見るために簿記を勉強すると言う方がいますが、それよりもこういったメルマガや他のブロガーさんの記事を見た方が勉強になります。

簿記はあくまで「決算書を作るための知識」に過ぎません。読むための知識とは別物だと私は考えています。

 

ちなみにNISA枠は32万弱残っていますが、日本たばこ産業JT)株を買うために残しておきました。

今後の株式資産の割合を少しずつ増やして運用男子の道を進みます。

 

1日1歩ずつ人生変えていこう!

 

▼運用男子というキーワードが登場する巻ですが、むしろ初期の方がウォーレン・バフェットや敗者のゲームの話が出たりと何かと勉強になります。

インベスターZ(18)

インベスターZ(18)

 

 

辛かった仕事が楽しくなり始めたきっかけ

こんにちは、やまてんです。

Twitterを見ていると「仕事が辛い」「退職・転職したい(した)」という話を割と見ます。

こういったつぶやきを見るたびに、絶対に今の職場を辞めてやるわ!と息巻いてた半年前の自分を思い出します。

今でも転職は検討していますが、当時に比べたら胸中がだいぶ穏やかになっております。

ようは、仕事に楽しみを感じ始めています。

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なんで仕事が楽しいと思えるようになったか

仕事の決定権が劇的に増えてきた

昨年秋頃から、自分で顧客を発掘したり仕事の一部を同期・後輩・先輩に割り振ることが(暗黙的に)認められるようになりました。

これによって元々得意ではなかった事務作業をアウトソースして、自分が得意とする業務に集中できる環境が出来つつあります。

先輩職員のリップサービスによって瀕死している開発案件から距離を置けるようにもなりました。

勤務時間がコントロールできるようになってきた

これまでは時間管理の苦手な上司の下で仕事をしていたため、9時~23時が数か月間続くことも当たり前でした。

この状況を抜け出すのはなかなか辛かったですが、昨年の11月に上司と口論して、新しい上司と働くことになりました。

今では9時~18時半(もしくは7時~17時)と以前に比べると非常に改善でき、自分の時間が作れるようになっています。

引っ越しして通勤時間を短くした

仕事が楽しいというよりも、働くことに対する抵抗がなくなりました。

仕事が辛いという人には絶対おすすめです!片道2時間弱を30分にすると人生が変わります。

おまけに一通りの家事をやることで一時的には良いリフレッシュになります。1か月ぐらいで面倒になりますが。

 

まとめると、時間と仕事内容に関してある程度自由にできるようになる。

これが仕事を楽しくするための秘訣なのかなと思います。

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それでも今の職場には不満がある

職務能力や成果が賃金に反映されない

一番の不満は賃金です。

管理職職員と同じように、開発計画書の作成、取引先の代表取締役との交渉、システム開発のプロジェクトリーダー、売上予算達成に加えて、先輩管理職に財務諸表の読み方レクチャー、先輩管理職の不祥事対応…などなど。

小さい会社(30人弱の会社)特有の問題かもしれませんが、これだけやっても未だに事務作業中心の同期と賃金は横並びなのです。

「残業代ゼロ法案」と揶揄されているホワイトカラー・エグゼンプション制度ですが、私としては大歓迎です。

ホワイトカラー・エグゼンプション:労働時間が長いことではなく成果による評価・処遇を行うべき、という趣旨の賃金制度(Wikipediaより抜粋)

はっきり言って生活残業なんかやってられるかという話です。

欲張りすぎなだけなのか

人間関係は比較的良好なので、賃金面さえ目をつむれば他は問題ありません。

小さいIT企業勤めのため、その気になればHTML・CSSはもちろん、WordPressイラストレーター、SEO対策、WEBマーケティングの経験も仕事を通して積むことが可能です。

(経験値ゼロに近いため無償残業にはなってしまうが…)

また、賃金面も20代後半の平均年収である約380万よりかは多くもらっているようで、単に欲張りなだけかもしれません。

だからと言って今の年収では満足できないので、転職活動や副業検討はあきらめずに続けていきます。

 

1日1歩ずつ人生変えていこう!

 

 ▼怒りに燃えていた時はこういった本を読んで自分を静めていました。

会社を辞めるのは、「あと1年」待ちなさい!  「続職」のススメ

会社を辞めるのは、「あと1年」待ちなさい! 「続職」のススメ

 

20代社畜の資産状況~米国株に投入しすぎ~【2018年2月】

こんにちは、やまてんです。

1月の仮想通貨狂騒曲に投資家クラスタも慣れてきましたね。

また、仮想通貨も冷え込みが続くという意味では落ち着き始めてきました。

 

ここのところサボりがちだったブログの更新を再開します。

2月に入りましたので先月時点の資産状況確認と今月の振り返りをしました。

アセットアロケーション

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昨年末に仮想通貨を現金化したお金を外国株に投入したおかげで、バランスがまとまりつつあります。

今後は株式相場の調整も懸念しつつ外国株への投資を継続して、現金比率を60%まで落としていく予定です。

それはそうと、今年1年間で倹約ライフを身につければ金融資産1,000万達成も見えてきそうです、頑張ります!

株式投資

今月は米国株にほぼフルインベストしていました。

新年早々、70万近く投入してしまった。もう少し緩やかに米国株の比率を上げるつもりだったのに笑

現在の保有銘柄は以下の通りです。

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(2018年1月31日作成)

日本株は追加にいたっておりません。

先月からRIZAP株の保有を悩んでいましたが、駅探株も悩んできました。

駅探株は営業利益率20%程度、潤沢な内部留保、インバウンド需要に向けた業務提携やM&Aなどから、個人的に注目していましたが出来高がとんでもなく冴えないです。

次回の決算から連結決算で提出されるため、それまでは様子見です。

 

外国株は目移りしてしまい色々と手を出し過ぎてしまいました。

先月に「VTIをコツコツ投資します」と宣言したのは何だったのか笑

VTIへの投資は楽天バンガード(全米株式)という選択肢もありますので、勉強と実践を継続して年内には基本戦略を固めたいと思います。

トルコリラと仮想通貨

トルコリラ積立FX

毎月、機械的な積立を始めて1年が経ちました。

結論から言うと、投入金額15.5万円に対してスワップ込みで含み益2000円程度と旨味のない状況です。

これなら連続増配している高配当米国株(AT&TやXOMなど)に投資した方が良いでしょ…

 

積立状況をまとめると以下の通りです。

  • 買付総額:155,000円
  • 購入総量:16,385通貨
  • 平均単価:30.08円
  • スワップ総額:18,689円

トルコリラ積立FXの目的はリスクを取って米国株以上の成績を出すことです。

購入総量も少しずつ増えてきたことですし、平均単価を引き下げるために決済を進めたり買付ルールを見直そう(スポット購入のルールを追加?)かと思います。

仮想通貨

リップルNEMモナコイン、草コインのGRCに計4万円投入していますが、まぁ酷い状況です(昇天)どれも50%以上の含み損。

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性懲りもなく、ETHと草コインのMAID買付を検討していますがね。

 

ただ、最近の傾向としてBTC、リップルNEMが軒並み下がった中でETHだけ保っているため、次はETHが狙われるのではないかと警戒しています。

それに仮想通貨全体の弱気相場が続く可能性があるので、いったんは円に戻すことも考えた方が良いのかもしれませんね。

金融資産よりも人的資産への投資を!!

今月は1/28(日)にいんべす(@inbesinbes)さん企画の投資家飲み会に参加してきました。

投資家飲み会として集まったため株式・不動産・仮想通貨・世界情勢の話などで盛り上がりましたが、皆様それぞれ得意分野での精通ぶりがすごくて勉強不足を痛感しました。。。

一方で投資活動以外にも時間を割きたいため、投資の軸は増配高配当銘柄への株式投資でぶれることなく進めていきます。何と言ったってお手軽にできますからね。

 

それにしてもコミュニティの大切さを感じております。

1/28(日)はFP2級の試験日でもありましたが、投資家クラスタのブログをしっかり読んで分からないところは自分で調べるなり質問する。

これだけで(自己採点でギリギリですが)合格点が取れるようだということが実感できました。

(相続の分野は自己採点で2/10しか取れなかったけど…)

 

後は月々の収支を改善するために、家計の見直し、収入の複線化を目指してあれこれ模索していきます。

 

1日1歩ずつ人生変えていこう!

 

▼参加者のこういち(@invkoichi)さんが記事としてまとめてくれました!

invkoichi.com

 

▼とみます(@20tomimasu)さんもオフ会の内容を記事にしてくれました!

investment.for-one.jp

 

株式資産のポートフォリオ【2018年1月】

今回は保有している株式資産の内訳を整理いたしました。

株式資産のポートフォリオ

2018年1月3日時点の保有株は以下の通りです。

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日本株

日本株は完全に日本たばこ産業JT)が足を引っ張っていますが、日本で数少ない高配当企業なので気長に保有していきます。

むしろ、保有し続けるか悩んでいるのはRIZAP株で、東証1部への昇格まで持ち続ける or 利確してしまうで悶々としています。

ちなみに、RIZAP株を100株保有していると株主優待で4000円相当のRIZAPグループ商品と交換できますが、バスタオルを選ぶのは止めておきましょう。

洗濯するたびに糸くずがボロボロ出てくるので速攻捨てました。

(次回の株主優待で魅力的な商品が増えていれば、しばらく保有しようと思います)

外国株

2017年12月から本格的に始めましたので引き続き購入を進めていきます。2018年中には少なくとも日本株と同額程度の保有を目指します。

当面の方針

2017年は米国株について調べることがほとんどでしたので、今年は実践の年にしていきます。

具体的には以下の方針で買い進めて行こうと思います。

  • NISA枠の120万円はVTIを毎月購入
  • サテライト的に他の外国株や日本株も購入

VTIはアメリカの株式市場に丸ごと投資できる株のセット販売のようなもので、年平均で約7%上昇し続けています。毎月10万円を7%年複利で運用すると5年後には約100万円増えている計算なので非常に魅力的です。

実は、年平均で安定して上昇するのは株式投資をやっている人からすると非常に魅力的なんです。

日本株投資を行って感じたことは、数ある企業の中から株価が上昇する企業を探し出すのは至難の業だということです。おまけに企業研究にそれなりの時間を要するのです。

株式投資の才能があるなら別ですが、普通の人は企業研究に時間を費やすくらいならVTIのような株のセット販売をコツコツ買い進めた方が費用対効果が良いのです。

 

何事も現状の把握、目標の設定、目標達成のための行動が大切です。

経済的自由の獲得のために淡々と株式投資を行っていきます。

 

1日1歩ずつ人生変えていこう!

 

▼VTIの詳しい内容は以下の記事が非常に参考になります。

www.americakabu.com

 

両親の口から漏れたリバースモーゲージ…とは?

こんにちは、やまてんです。

20代には馴染みの無い言葉ですが、最近リバースモーゲージが流行っているのでしょうか。

正月で実家に帰ったところ両親に相談されたのをきっかけに調べてみました。

月々の返済をほとんど必要とせずにまとまったお金を借りられるメリットもありますが、リスクや問題点も多くみられます。

私のようなゆとり世代の両親はちょうど検討している時期かもしれないので、この記事が参考になれば幸いです。

リバースモーゲージとは

リバースモーゲージとは、高齢者が住む持ち家や土地などの不動産を担保にして、お金を借りることができるローン商品です。

このローンの大きな特徴は返済方法にあり、通常の不動産担保ローンでは元金+利息を毎月返済するのに対し、リバースモーゲージでは利息分だけで済むのです。

金融機関によっては利息分を借りたお金に組み入れることで、借りている期間中は返済が一切不要だったりします。

このローン商品を利用することで、

  1. 住宅ローンの返済に利用することで、月々の返済を利息分だけにしてしまってキャッシュフローの改善を図る
  2. 介護や老人ホーム入居用の資金作りにする
  3. ゆとりあるセカンドライフを送るための生活資金にあてる

といったことができちゃいます。

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NIKKEI STYLEより

では、借りたお金はどうやって返すのか。借りた本人が死亡したり家を手放したタイミングで担保にしていた家や土地を処分して返済するのが一般的です。 

リバースモーゲージのリスク<利用者視点>

持ち家に住みながら売却することなく利用できるリバースモーゲージですが、リスクも指摘されています。

  1. 金利上昇リスク
  2. 担保評価額下落リスク
  3. 想定以上に長生きするリスク

リバースモーゲージ金利は変動金利が採用されており、現在は3%前後になります。

約850兆円分の国債中央銀行や民間銀行が保有している現状では利上げは無いと信じていますが、将来利上げが行われると返済額が膨らむ可能性があります。

※日本で利上げが起こると、日本で金融危機が起こると言われている

金利が上がる→新たに発行する国債の利回りが上がる→発行済み国債の魅力が無くなる→発行済み国債の価値が下がる→国債を大量保有している銀行が大損→債務超過になった銀行が破産→金融危機

私はむしろ担保評価額下落リスクを心配しています。

不動産の2022年問題なども考えると、もし両親がリバースモーゲージを利用したら、返済のタイミングまでに不動産の評価がどう変化しているか非常に気がかりです。

上記のリスクを考慮してか、借りられる上限額は担保評価額40%~70%程度に抑えられています。

ですが担保評価額は1~2年おきに見直しが入るようになっており、借りた金額>借りられる上限額になってしまうと、差額分の一括返済を求められてしまうこともあります。

最後に長生きリスクですが、契約期間が設定されたリバースモーゲージも存在します。

もし、契約期間が完了するとそのタイミングで返済しなければいけないため、人生の最後の最後で持ち家を無くす…といったリスクも無い訳ではありません。

リバースモーゲージのリスク<こども視点>

リバースモーゲージのリスクは利用者だけでなくそのこどもたちにも及びます。

自身が利用を検討している、両親が検討している場合は、ぜひ以下のことは知っておくべきです。

  1. 返済しきれなかった場合、残債は法定相続人が払う
  2. 介護目的でも親の実家に同居できなくなる可能性が高い

リバースモーゲージは、借りるのは両親だが返済は相続人である子どもがやらなきゃいけません。

そのため、利用する時は相続人全員の同意が必要になります。つまり、リバースモーゲージで作った借金が不動産売却で返済しきれなかった時は、こどもが借金を背負うのです。

また、リバースモーゲージの申し込み要件が「ご自宅で夫婦2人暮らしまたは1人暮らしの方」のため、介護目的で両親と同居している場合はそもそも利用できません。

ちなみに、リバースモーゲージを申し込んだ後に両親と同居してばれてしまった場合、契約の解除と借りたお金の一括返済が待っていますので絶対にやめましょう

※銀行によっては申請することで同居を許可してくれる可能性があります

 

ゆとり世代の人は両親がちょうどこの制度を検討し始めているかもしれません。

「利息分を借りたお金に組み入れる」という時点で負の配当金再投資になってしまっているので個人的に論外ですが、リスクを把握した上で両親と話し合いましょう。

 

1日1歩ずつ人生変えていこう!

2017年ゆとり世代の投資・社畜ライフ振り返りと2018年の目標

こんにちは、やまてんです。

2017年はブログの再開、twitterの開始、米国株ブロガーさん達との交流など、変化の大きな1年でした!!
(IT系社員なのにろくにSNSしてなかったんだよな。。。)

普段から拙い文章ですが、少しでも見てくれる方がいるというのは本当にありがたいことです。見てくれてありがとうございます!!

今日は昨年の振り返りと今年の目標設定を行います。

2017年の振り返り

トルコリラFX、仮想通貨投資、米国株投資の開始

2016年以前までIPOを中心とした日本株投資でチビチビと進めていましたが、2016年12月に仮想通貨セミナーへの参加をきっかけに資産運用を調べるようになりました。

資産運用の王道と言える投資信託から、連続増配が魅力の高配当米国株、ハイリスク・ハイリターンと思われているFX取引、一日の最大騰落率が±50%の仮想通貨、もはや資産運用とは呼べない優待目的のクロス取引まで、調べたりトライしてみました。

どれが正解という訳ではなくそれぞれに一長一短があり、資産運用の目的によって最適な投資法は人それぞれです。

私の場合は「10年後までに最低限の経済的自由を獲得する」が目的のため、

  • 資産運用のコアとして米国株投資
  • サテライト的にFXの積立、仮想通貨取引
  • お小遣い稼ぎに日本株IPOIPOセカンダリー

という3本立てが一番マッチしました。

今年1年で受け取った配当金総額は以下の通りですので、経済的自由への道のりは非常に長いですが引き続き株式投資を進めます。

  • 日本円:¥15,665
  • 米ドル:$7.90

初めての一人暮らし

通勤時間を削減するために、3月に引っ越しして一人暮らしを始めました。

引っ越し前は片道2時間弱だったのが今では30分です。

実家暮らしの方が自由に使えるお金は当然多いのですが、自由な時間が1日3時間も増えると人生変わります!これは断言できるので通勤時間が長い方は、ぜひ検討することをおすすめします。

複業や転職の検討

6月~8月・10月~11月にかけて9:00-23:00勤務が常態化したのをきっかけに、転職や複業を考えるようになりました。

複業については、マイナビのセミナーなどいくつか受講して話を聞きましたが、上手くいっている方に共通していることは「好きなことをお金にする」ことを常に意識しているようでした。

複業を収入の足しにしか考えていなかったため、2018年は趣味を育む1年にしたいですね。

転職については、今のところ7:00-18:00勤務で何とか交渉したのでいつまで続くか様子見しつつ、転職先のリサーチも進めます。

入社3年目だと一番大きな投資が勤務先になりますので、しっかり見極めつつも色々トライしていきます。

2018年の目標

貯蓄率60%以上

しばらくは投資中心に複業することになりそうなため種銭を作ります。

2017年の時点で保険の見直し、契約アンペア数の見直し、ふるさと納税の活用を進めているので引き続き倹約に励みます。

資格の取得

今の勤め先には資格昇給制度がありますので、今年は積極的に資格取得を狙います。

これだけ取得しても月給3000円増額だけですが、昇給が保証されているものは何でも取り組もうと思います。

米国株を中心に投資&勉強

昨年は米国株投資を始める前にNISA枠を使い切ってしまったので、今年から本格的に米国株投資を始めます!!

保有資産額が少ないのでまだ手を出しませんが、債券投資の勉強も少しずつ始めようと思います。

合わせて不動産投資の勉強と不動産情報サイト上での物件リサーチを進めて、相場観を養う1年にしようと思います。

趣味と交流を育む

引っ越したことで趣味や交流に使う時間が一気に増えました。

(バンドリぐらいしかやってないな)

今年はこの時間を色んな人との交流や他の趣味にも時間を使って、楽しい1年にしていきます。

最後になりますが…あけましておめでとうございます!

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1日1歩ずつ人生変えていこう!

 

▼何事も継続が大事。

小さな習慣

小さな習慣